Как рефинансировать ипотечный кредит

Виды рефинансирования кредита

Стоит сразу оговориться, что финансовые организации заключают договоры на рефинансирование ипотеки только при наличии положительной кредитной истории и после тщательной проверки платежеспособности заемщика.

Ликвидность недвижимости также будет оцениваться заново. Некоторые банки перекредитовывают клиентов только тех организаций, которые значатся у них в списках.

Если вашего банка там нет, скорей всего вам откажут.

Сколько будет стоить рефинансирование?

В случае рефинансирования ипотечного кредита в другом банке следует уточнить расходы на оформление и подсчитать общую выгоду. В расходы, как правило, входят комиссия за рассмотрение заявки, повторная оценка стоимости и новый страховой договор недвижимости, перерегистрация залога и т.п. Эксперты отмечают, что реальную выгоду можно получить, если процентная ставка по прежней ипотеке отличается от новой более чем на 2%.

Рефинансирование или перекредитование – это полное или частичное погашение уже существующего кредита, за счёт нового, но на более выгодных условиях. Вы можете попросить рефинансировать кредит свой или любой другой банк, предлагающий эту услугу.

По сути, при рефинансировании кредита к заемщику предъявляются те же требования, что и при его первоначальном оформлении. Новый банк-кредитор будет заново оценивать вашу платежеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

Рассмотрим процесс перекредитования поэтапно:

  • Вы оформляете новый кредит в своем же либо уже в другом банке, чье предложение вам показалось выгодным. На этом этапе вам придется подготовить все нужные для оформления нового займа документы. Согласно с полученными сведениями о вашем финансовом положении банк вынесет свой вердикт.
  • Если вы решили менять банк, то необходимо получить соглашение от вашего действующего банка на рефинансирование у другого кредитора.
  • Если оба банка принимают решение в вашу пользу, вы подписываете договор. С этого момента ваш новый кредитор сам заботится о том, чтобы погасить вашу старую задолженность и решает все организационные вопросы.
  • В случае, если вы совершаете перекредитование в другом банке и кредит был залоговым, то вам придется перерегистрировать свой залог на нового кредитора.
  • Как только происходит полное переоформление документов и залога, вы начинаете выплачивать свою задолженность, согласно новым более выгодным условиям. Прошлым кредиторам вы больше ничего не должны.
  • Чтобы принять верное решение, надо знать какие преимущества и какие подводные камни может таить в себе перекредитование.

Рефинансирование выгодно при долгосрочном кредитовании больших сумм. Небольшие кредиты погашать за счет получения новой ссуды невыгодно.

Ведь оформление нового договора, перерегистрация залога несет за собой дополнительные статьи расходов. Минусы рефинансирования ипотеки заключаются в том, что иногда затраты на ее проведение превышают предполагаемый выигрыш.

Перед рефинансированием нужно учесть все дополнительные расходы – на оформление, страхование, оценку имущества, нотариальные услуги.

Если у заемщика больше пяти кредитов, то одним рефинансированием для объединения в один договор не обойтись. Расходы заемщик будет нести при каждом перекредитовании.

Иногда банк, который рефинансирует ипотеку, просит у клиента разрешения на ее проведение у банка, выдавшего кредит. Такое разрешение банки не готовы дать без оплаты комиссии.

В договоре ипотеки бывает прописан мораторий на досрочное погашение. Это также станет препятствием для оформления рефинансирования.

Оплата кредита раньше срока будет сопряжена с выплатой пени, неустойки.

Для рефинансирования потребуется собрать пакет документов даже больший, чем для оформления ипотеки. Кроме стандартного списка для получения кредита, нужно получить выписки по ссудным счетам от первоначального кредитора.

Новый кредитор выдвигает жесткие требования к кредитной истории потенциального заемщика. Если при оплате ипотеки или других ссуд допускались просрочки платежей, такому заемщику будет отказано.

Также отказ ждет и при ухудшении материального положения.

Среди минусов рефинансирования немалую роль играют дополнительные расходы при оформлении. Эти затраты естественно оплачиваются клиентом.

Некоторые финансовые учреждения отказались от взимания комиссий с клиента за рассмотрение заявки, выдачу ссудных средств. Дополнительные затраты вызовет переоформление залогового имущества.

При сборе документов, некоторые справки также не бесплатны. Часто при подсчете выгоды перекредитования заемщики учитывают только разницу начисляемых процентов на остаточную задолженность.

Целесообразно считать общую сумму издержек при оформлении договора на рефинансирование ипотеки.

При перекредитовании заемщик оплачивает:

  • стоимость услуг оценочной компании за оценку объекта залога;
  • госпошлину за регистрацию договора в Госреестре;
  • нотариальные заверения документов;
  • оформление доверенности финансовому учреждению на регистрацию нового договора в реестре;
  • расходы на страхование;
  • услуги ипотечного брокера, при обращении к нему в поиске выгодных условий;
  • регистрацию договора, закладной через МФЦ.

К ипотечным кредитам, которые банки берутся рефинансировать, предъявляются определенные требования. Обычно выдвигаются такие условия:

  • погашение обязательств без опозданий в течение последнего года (хотя по факту учитывается вся кредитная история, даже небольшая просрочка снижает возможность положительного решения);
  • отсутствие текущей задолженности по оплате кредита и страховки;
  • оплата не менее шести регулярных платежей, то есть договор оформлен не ранее полугода до подачи заявки на перекредитование;
  • некоторые банки устанавливают ограничения по выплате от первоначальной стоимости кредита от 20 до 50%;
  • до окончания срока договора осталось не менее 3-х месяцев;
  • кредит ранее не рефинансирован.

Условия касаются и объекта залога:

  • квартира не является единственной жилой собственностью у семьи, иначе ее нельзя будет забрать за долги;
  • в закладываемой квартире не прописаны несовершеннолетние дети;
  • недвижимость в залоге является ликвидной, то есть при взыскании ее можно продать за большую стоимость за меньшее время;
  • здание не аварийное;
  • на недвижимость оформлено свидетельство на право собственности или договор долевого участия;
  • дом, в котором расположена закладываемая квартира, построен не ранее 1975 г.

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях.

4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей.

И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж  (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

alphaspirit/Fotolia

Процедура рефинансирования всегда начинается с подписания кредитного соглашения, перезаключенного на улучшенных для кредитополучателя условиях. Практика современной действительности показывает, что, к сожалению, лишь единицы заемщиков углубленно изучают содержание кредитного договора при его подписании.

А зря – ведь невнимательное его прочтение может иметь тяжелые последствия. Подробно суть банковского договора и ряд его возможных неприятных сюрпризов, которые могут позже всплыть – описаны в статье: «Кредитный договор: содержание документа, ключевые его положения ситуации, позволяющие оспорить кредитный договор.

» . Способы перекредитования могут быть разными.

Так, долговые обязательства, полученные в Росбанке, могут быть погашены частично или полностью заемными средствами, взятыми у Газпромбанка. В данном случае следует проявить внимательность и изучить все нюансы нового кредита, чтобы убедиться в необходимости такого действия.

В 2017 году кредитные организации предлагают разные виды рефинансирования ипотеки и других кредитов:Вариант 1. Уменьшается процент ставки.

Здесь все просто: уменьшение процента ставки ведет к уменьшению выплат по ипотеке. Вариант 2.

Увеличивается кредитный период. В данном случае общая сумма долга не изменяется, но увеличив срок ежемесячных платежей по займу, уменьшается ежемесячная сумма для оплаты.

Конечно, кредитополучателю, в общем итоге, придется выплатить большую сумму (из-за увеличенной суммы процентов), однако неподъемное ежемесячное бремя станет значительно легче.

Кредитной структуре данная альтернатива тоже выгодна, так как принесет большую прибыль и позволит избежать проблем с неоплаченными долгами. Вариант 3.

В платеже меняется валюта. Перекредитование такого вида может быть выгодно лишь в той ситуации, когда заемщик категорично уверен, что курс приобретенной валюты будет повышаться в долгосрочной перспективе.

Например: сегодня ВТБ 24 дает возможность проводить рефинансирование ипотеки с помощью перевода иностранной валюты в рубли, в соответствии курсу перевода иностранных денег, который фиксируется курсом ММВБ в заданный момент.

При этом, ВТБ 24 дает возможность совместить два процесса: осуществить перевод в другую валюту и увеличить срок выплат по займу. Кредитополучателю, погрузившемуся в тему долговых обязательств, также интересным для прочтения может оказаться материал: «Досрочное погашение ипотеки: условия описание выгод.

3 подводных камня для заемщика. » .

Рассмотрим перечень документов для реструктуризации долга, требуемых Сбербанком в нынешнем году:

  1. Предоставить договор, который будет переоформляться:
    • договор по ипотеке с графиком ежемесячных выплат, а также другие соглашения, приложенные к нему;
    • закладная на недвижимость (копия);
    • справки со сведениями по остатку долга и факты просрочек по платежам (если таковые были);
  2. Заявитель должен предоставить свой паспорт и анкету.
  3. Документы о доходах заемщика: трудовая книжка (копия), сведения с места работы о зарплате и другие.
  4. Документы о праве собственности на жилье.
    Этот список является общим, однако по требованию кредитной организации, с учетом конкретных обстоятельств, в нем могут появиться дополнения и изменения.

Процедура перекредитованя ипотеки в большей части банков проводится по одинаковому плану. Для примера рассмотрим все этапы перекредитования ипотечных займов в Россельхозбанке:

  1. Клиент подготавливает документы и отправляет их в банк.
  2. Если банк получил все документы, то в течение 10 рабочих дней они будут рассмотрены.
  3. При положительном решении банк назначит дату, когда заемщику нужно явиться, чтобы подписать новый кредитный договор и необходимые дополнительные соглашения.
  4. . Сумма оставшегося долга погашается новым кредитором. На счет старого кредитора поступают деньги от нового кредитора.
    Бывают случаи, когда в процессе перекредитования, при соблюдении определенных требований, банк предоставляет клиенту новый кредит с большей суммой.
  5. Заемщик получает справку, подтверждающую закрытие старого долга, и обязательства перед новой кредитной организацией.

Если учитывать, что перекредитование, по своей сути, является оформлением нового кредитного договора, то к заемщику будут предъявляться требования такие же, как и при обычном кредитовании.

В каждой кредитной организации требования могут иметь незначительные отличия, однако в общей сложности они будут похожими:Так, к будущим кредиторам банки предъявляют следующие требования:

  1. Заемные средства могут получить граждане в возрасте 21- 55 лет (для мужчин верхний предел – 60 лет). При этом окончание срока долговых обязательств должно произойти до наступления пенсионного возраста.
  2. Право на получение займа предоставляется только гражданам России с наличием прописки.
  3. Трудовой стаж заемщика должен быть непрерывным в последние шесть месяцев. При этом последние пять лет работы должны иметь в общей сумме не менее года трудового стажа.
  4. Срок действия ипотеки должен насчитывать не менее 12 месяцев.
  5. Наличие хорошей кредитной репутации.

Альфа банк: условия рефинансирования

Рефинансирование ипотеки обозначает перезаключение кредитного договора на более доступных для заемщика условиях. При этом новый займ может быть выдан первоначальным кредитором или совершенно иным кредитным учреждением.

Например, ипотеку, взятую в Росбанке, можно погасить полностью либо частично средствами, полученными по займу от Газпромбанка. Однако при этом следует тщательно изучить все условия нового кредитования и оценить экономическую целесообразность такого перехода.

Уменьшение процентной ставки

Здесь все понятно: чем меньше размер процентной ставки, тем выгоднее ипотека. То есть каждый месяц заемщик тратит из своего бюджета меньшую сумму.

Увеличение кредитного периода

Основная сумма задолженности не изменяется, но благодаря увеличению срока погашения платежей ежемесячные выплаты уменьшаются. В конечном итоге заемщик заплатит больше денег (за счет увеличения суммы процентов), но зато этот вариант облегчит его существование «здесь и сейчас», когда каждая выплата становится неподъемной ношей.

В связи с увеличением суммы кредита, для банка этот вариант тоже выгоден. Ведь если он не пойдет на уступки заемщика, он со значительной долей вероятности обзаведется проблемами, связанными с невыплатами по кредиту.

А в случае увеличения срока платежей он получит больше денег за счет роста процентных выплат.

Изменение валюты платежа

Этот вид рефинансирования ипотечного кредита выгоден в том случае, если заемщик уверен в длительном росте курса валюты, в которой получен займ. Например, в нынешнем году в очень сложном положении оказались граждане, оформившие валютную ипотеку.

Курс евро и доллара значительно вырос по отношению к национальной валюте.

По этой причине погашение кредита из рублевого заработка становится все более проблематичным. Поэтому многие заемщики стремятся перевести валютную ипотеку в рублевую.

К примеру, банк ВТБ 24 рефинансирование ипотеки предлагает произвести путем конвертации валютного кредита в рубли РФ по курсу иностранной валюты, максимально приближенному к курсу ММВБ на момент проведения конкретной конверсии.

При этом перевод ипотеки в другую валюту можно совместить и с другим видом реструктуризации долга, к примеру, продлить срок погашения ипотеки.

Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях.

Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Экономика вопроса

До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс.

Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена).

За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс. При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс.

Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды.

Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470. А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным.

На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую — выплаты по процентам.

Для банкиров рефинансированный кредит — менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита.

Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски, — это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога.

До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной. Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке.

Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита.

Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д.

Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите.

За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500.

А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование — это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы.

Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

Такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости.

Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры — эта недвижимость на рынке является более ликвидной.

Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов. В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель.

Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита. Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы.

Если банковский кредит чрезмерно усложняет вашу жизнь, его можно попробовать обменять на новый — более дешевый и комфортный в обслуживании.

«Кредит кредитом не погасишь», — гласит народная мудрость наших дней, но справедлива она далеко не во всех случаях. Безусловно, в спешке плодить новые долги, чтобы рассчитаться со старыми — худший путь для попавшего в трудное положение заемщика, который неизбежно приведет к новому финансовому тупику.

Затем получить новый заем, погасить за его счет старый, и в дальнейшем выплачивать долг с меньшими потерями — иными словами, провести рефинансирование кредита.

Банковский термин «рефинансирование» означает операцию выдачи новой ссуды с целью погашения одного или нескольких действующих кредитов. Сегодня такую услугу физическим лицам оказывают многие российские банки.

Рефинансирование становится особенно актуальным тогда, когда ощутимо изменяются условия на рынке кредитования, прежде всего, снижается средняя процентная ставка.

Естественно, те, кто, к примеру, оформил в свое время ипотечный кредит под 16 % годовых, сегодня хотели бы перекредитоваться, так как сейчас ипотеку можно получить под 12–13 %. Учитывая суммы жилищных кредитов, экономия при снижении ставки на 3–4 пункта выходит очень существенная.

У рефинансирования могут быть и другие причины. Данная процедура позволяет пересмотреть различные параметры кредита: может быть понижена процентная ставка, увеличена сумма кредита, изменен срок кредитования и вид валюты.

Кроме того, некоторые банки предлагают клиентам при рефинансировании возможность изменения предмета залога. То есть по новому кредиту, получаемому на погашение ранее взятой ипотеки, обеспечением может стать другой объект недвижимости, если, конечно, новое жилье соответствует требованиям банка к залогу.

Это может быть выгодно в ряде случаев. Например, супруги оформили ипотеку под залог имеющегося жилья, а на полученные средства купили квартиру детям. Сейчас они хотят продать свое старое жилье и приобрести новую недвижимость для себя.

Взяв новую ссуду, можно не только снизить ставку, но и увеличить срок кредита, тем самым значительно уменьшив ежемесячный платеж.

Изменение валюты займа актуально тогда, когда кредит, взятый в иностранной валюте, становится невыгодным из-за постоянного роста ее курса к рублю. Например, на бюджете заемщика, выплачивающего долг в евро и получающего зарплату в рублях, не могло не отразиться постоянное падение курса российской валюты в течение последнего времени.

Оформление нового, рублевого кредита позволит ему сократить расходы, даже несмотря на то, что процентная ставка несколько повысится.

Рефинансировать кредит можно как в собственном банке, так и в стороннем. С просьбой о перекредитовании имеет смысл, прежде всего, обращаться в свой банк — возможно, не желая терять клиента, кредитор пойдет на уступки клиенту.

Если же достичь взаимовыгодного соглашения здесь не получится, это не повод для расстройства — наверняка на рынке найдется не одна программа, по которой нынешний кредит можно будет «обменять» на более выгодный.

«Гибкая» ипотека

Рефинансировать сегодня можно практически любой кредитный продукт — не только ипотечный, но и автомобильный, и потребительский».

Однако наиболее востребованным является рефинансирование ипотечных займов. За 10–20 лет, на которые обычно выдаются такие ссуды, рыночные условия, стандарты кредитования, а также личные финансовые обстоятельства заемщика могут неоднократно измениться.

Услуги рефинансирования позволяют сделать ипотеку более гибкой, «настраиваемой» в соответствии с тенденциями рынка и потребностями клиента.

   Так как рефинансирование ипотеки это оформление нового ипотечного кредита, условия договора зависят от банков, и они различаются. Тем более, не все банки идут на рефинансирование. Вы можете подобрать подходящий, сравнив предложения, размещённые на официальных сайтах.

При этом вопрос- нужно ли получать разрешение у первоначального банка- кредитора однозначен- на нужно. Банк, в который уходит заемщик просто гасит весь платеж по кредиту единовременным платежом и принимает на себя все права и обязанности первичного банка- кредитора.

А согласно постановлению правительства, комиссии за досрочное погашение кредита не берутся.  .

После этого ипотечная квартира снимается первоначальным банком- кредитором с залога и эта квартира закладывается во вторичном банке. При этом у вторичного ипотечного банка есть некоторый риск, касающийся залога ипотечной квартиры.

Квартира на время «подвисает». Но это уже головная боль юридической службы банка.

Специалисты советуют один действенный способ, как договориться с кредитором о перекредитовке ипотеки:

  1. Обратиться в другой банк, где действует привлекательная программа рефинансирования ипотечных кредитов.
  2. Получить одобрение заявки на перекредитование.
  3. Нанести визит кредитному специалисту своего банка-кредитора и поставить его в известность о намерении перекредитоваться в другом банке.

Перекредитование ипотеки всегда сопряжено с серьезным риском потратить уйму времени и немало сил на эту хлопотную процедуру, а в итоге так и не получить действительно существенной выгоды.

Специалисты советуют тщательно изучить условия нового кредита, подсчитать, сколько денег придется уплатить банку по новому договору, сравнить с суммой платежей по действующему займу – и таким образом проверить, выгодно ли рефинансирование ипотеки.

В частности, необходимо учесть:

  • разницу в ставках по ипотеке;
  • возможные комиссии и/либо штрафные санкции за досрочное погашение существующего кредита;
  • все расходы на оформление перекредитования, включая оценку имущества, новое страхование, нотариальные услуги, уплату госпошлины и др.

Не стоит даже обращаться с заявкой о перекредитовании в банк, предлагающий ставку по ипотеке с разницей менее 2% против существующей.

Не всегда выгодно рефинансировать ипотечный заем во вторую половину срока, когда проценты почти или полностью выплачены и началось гашение основного долга.

Передаётся закладная

Ну, и наконец, стоит учесть, что если вашему старому кредиту с аннуитетными платежами уже много лет, то наверняка львиная доля процентов по нему уже выплачена, а значит, перекредитование ипотеки смысла не имеет.

Банки часто соглашаются на рефинансирование ипотечного кредита, так как рисков при этом для них почти нет. Ведь недвижимость оформляется в качестве залога, поэтому заемщик старается вовремя погашать задолженность, чтобы не потерять жилье.

К тому же ипотека является долгосрочным кредитом на крупную сумму, и любой банк желает заполучить себе такого клиента. Именно поэтому, опасения связанные с тем, что вам не дадут новый кредит напрасны.

Так что, если у вас положительная кредитная история и постоянное место работы с хорошим доходом – рефинансировать ипотеку будет не сложно.

Главное понять выгодно ли это будет для заемщика. Если процентная ставка по новому договору будет меньше прежней, менее чем на 5%, выгоды не будет.

Зато будет потеря времени, нервов и денег. Но, если ипотека оформлена под 25%, а вы нашли предложение в 20%, смысл в рефинансировании есть. Соответственно, чем больше разница в процентах, тем выгоднее заемщику

Многие финансовые эксперты рекомендуют перекредитовываться только когда разница в ставках составляет около 5%. Только в этом случае можно получить максимальную выгоду. Так же не рекомендуется прибегать к рефинансированию в таких случаях:

  • Оставшаяся задолженность составляет менее 30% от первоначальной суммы.
  • Действующий договор предусматривает высокую плату за досрочное погашение.

Выгода будет ощутима и заметна если:

  • Процентные ставки значительно отличаются, при этом кредит взят и оплачивается не менее 6 месяцев и не больше года. Если ипотека взята менее полу года назад, в рефинансировании скорее всего будет отказано.
  • Изменился состав семьи: родился еще один ребенок. Можно получить статус многодетной или малоимущей семьи. Некоторые категории федеральных программ позволяют получать субсидии, в том числе и для погашения или выплаты части кредита государством.
  • Меняется залоговая недвижимость на более дорогую.
  • Замена аннуитентных платежей дифференцированными. Таким образом можно сэкономит до 20% от суммы процентов. Связано это с тем, что дифференцированная система платежей предусматривает оплату самого кредита и процентов равными долями. В то время как при аннуитентной системе первые несколько месяцев или лет оплачиваются только проценты, таким образом уменьшение долга происходит очень медленно.

В любом случае, старайтесь правильно оценивать преимущества, трезво оценивайте свою выгоду, после чего подавайте заявку на рефинансирование. Если у вас хорошая кредитная история, вряд ли банк откажет вам в сотрудничестве.

– сроки для потребительского кредита не превышают 5 лет и для ипотеки – 30 лет;

– сумма действующего кредита не должна быть меньше 150 тыс. рублей;

– в зависимости от кредитора, возможны комиссионные за те или иные услуги.

– вам понадобятся те же самые документы, что и при оформлении обычного кредита, а также справки и состоянии текущего;

– процентная ставка на новый кредит может зависеть от банка, специальных программ или вашей личной истории;

– закрываемый заем должен быть оформлен более 6 месяцев назад. В редких случаях этот показатель может снизиться до трех месяцев.

– обычно банки обещают рассмотреть заявление в самый короткий срок, тем не менее он у всех разный.

Если кредит на жилье оформлен несколько месяцев назад по средним рыночным условиям, начинать рефинансирование не стоит. Процентные ставки не изменились за столь короткое время.

Разница в один-два процентных пункта не будет экономией, если учесть расходы на оценку жилья, страховку и другие оплаты. При аннуитетном способе оплаты задолженности перекредитовывать ипотеку во второй половине срока невыгодно, ведь уже оплачена большая часть процентов.

Оплата равными суммами каждый месяц скрывает в себе такие минусы – клиент вначале оплачивает больше процентов, а тело начинает уменьшаться примерно с середины срока.

Невыгодно начинать перекредитование, когда сумма дополнительных расходов съедает значительную часть экономии. При подсчете не нужно забывать о возможном штрафе кредитора за досрочное погашение.

Перекредитование ипотеки имеет смысл и экономическую выгоду, если:

  • разница процентных ставок старого и нового кредита составляет не менее 1 %;
  • выплачено не больше половины кредита при аннуитетном способе погашения;
  • ухудшилось финансовое положение;
  • меняется валюта кредита на рубль;
  • заемщику неудобно вносить платежи в связи с плохо развитой сетью отделений.

Выгодно делать рефинансирование, если действующий кредит по сравнению с предлагаемыми на рынке ставками имеет длительный срок кредитования и большой процент.

Если заемщик пользуется или планирует воспользоваться налоговым вычетом на купленную в кредит квартиру, то рефинансированием заниматься не стоит. При перекредитовании теряется право на возмещение государством 13% оплаченного тела и процентов (если сумма ссуды составляет не более 2 млн рублей).

Правом на получение налогового вычета можно воспользоваться только один раз.

Плюсы и минусы рефинансирования определяются тем, с какой целью оно осуществляется. Перекредитование дает возможность сменить ставку на новую, увеличить или уменьшить срок кредитования, изменить валюту, объединить несколько кредитов в один.

Выгода 1: Уменьшение ежемесячного платежа

Снизить сумму ежемесячных взносов можно благодаря увеличению суммы кредита или уменьшению процентной ставки. Минус в том, что если разница в процентных ставках небольшая, а срок увеличивается, то вырастет и общая переплата.

Удобно такое рефинансирование при снижении доходов или увеличении текущих расходов, помимо ипотеки.

Выгода 2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если сократить срок кредита, при этом оставив ежемесячный платеж на прежнем уровне, можно получить общую экономию на оплате кредита.

Выгода 3: возможность снять обременение с объекта недвижимости

Вывести квартиру из залога можно при замене ипотеки потребительским необеспеченным кредитом. Смысл рефинансирования заключается в переходе квартиры в собственность заемщика с полным правом продать, обменять без согласования кредитора.

Минус рефинансирования с выведением из залога недвижимости состоит в более высоких ставках по беззалоговым ссудам.

Выгода 4: Изменение валюты кредита

Особенно интересна смена валюты платежей по ипотеке тем заемщикам, которые оформляли кредит до 2014 г. Если доходы заемщика в рублях, после скачка курса иностранной валюты оплачивать ссуду стало тяжелее для семейного бюджета.

Выгода 5: Удобное обслуживание кредита

Малоразвитая сеть отделений банка – кредитора влечет за собой дополнительные комиссии за перевод средств погашения через другие финансовые организации, проезд к единственному отделению, банкомату. Удобнее всего переводить платежи по ипотеке в тот банк, где оформлено получение заработной платы.

Перед решением рефинансировать ипотеку следует тщательно оценить преимущества и минусы процедуры, дополнительные издержки, наличие времени для сбора документов. Перекредитовывать ипотеку следует в том случае, если в результате снижается кредитная нагрузка по оплате.

Для тех кто  не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам.

Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие.

У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты.

И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства. Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг.

  100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред..

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести  в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита.

Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег.

Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор.

Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные.

Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления.

Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то  нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  • большой размер кредита;
  • длительный срок кредитования;
  • большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых.

Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту  — 91 тысячу (13% от 700 тысяч).

Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн.

(стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год.

И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч.

Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч.

И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Прежде чем принять решение о перекредитовании стоит тщательно изучить все плюсы и минусы этой процедуры. Преимущества рефинансирования во многом определяются его целями. Среди плюсов основными являются:

  1. Снижение процентной ставки актуально для тех, кто оформил ипотеку достаточно давно. В последнее время наблюдается тенденция к снижению среднего процента на рынке. Важно помнить, что при большом остатке долга даже небольшое уменьшение ставки может привести к значительной экономии. Кроме того, этот плюс перекредитования ипотеки имеет место в тех случаях, когда процент был увеличен по иным причинам, например, заемщик не мог предоставить справку с места работы. Если ситуация теперь изменилась, можно смело идти на рефинансирование.
  2. Уменьшение величины ежемесячных платежей. Так как рефинансирование ипотечного кредита не подразумевает сохранение сроков, нередко заемщики просят увеличить их, чтобы платить меньше. Это может понадобится в случае ухудшения платежеспособности.
  3. Снятие обременения с приобретенной в ипотеку недвижимости. Такой вариант не являются в чистом виде рефинансированием ипотеки. Он предполагает оформление потребительского кредита с целью погашения действующих обязательств. В результате проведенной сделки квартира будет выведена из-под залога и заемщик сможет распорядиться ею по своему усмотрению.
  4. Изменение валюты ипотечного кредита имеет особое значение для тех, кто оформил займ в долларах или евро. Как известно, в последнее время курсы сильно выросли. Но банки идут на встречу заемщикам и переводят долги в рубли.
  5. Изменение кредитной организации на более комфортную. Например, на ту которая находится рядом с домом или куда Вы получаете зарплату.
  6. Возможность получить часть средств наличными. Этот вариант подойдет тем, кому нужны деньги, но по причине выплат по ипотеке в потребительских займах им отказывают. Нередко программа рефинансирования ипотеки позволяет увеличить сумму. Остаток после гашения прошлых обязательств в этом случае можно использовать по своему усмотрению.

Недостатков у процедуры перекредитования меньше, чем преимуществ. Однако не зная их, невозможно понять, стоит ли рефинансировать ипотеку. Основными минусами являются:

  1. Чаще всего рефинансирование невыгодно, если половина срока договора уже прошло. Дело в том, что большинство банков по ипотеке устанавливают аннуитетную схему гашения (то есть ежемесячные платежи равны). При такой выплате в начале срока заемщик в основном выплачивает проценты. Основной долг начинает активно погашаться позднее. Если рефинансировать ипотеку после того, как большая часть процентов уже выплачена, экономии не получится.
  2. Дополнительные расходы. Даже лучшие предложения банков чаще всего предполагают повторное проведение оценки недвижимости и страхования. Естественно, что услуги эти платные. Они съедают часть экономии от перекредитования. Кроме того, некоторые банки в договоре предусматривают плату за досрочное гашение.
  3. Большой пакет документов. Для рефинансирования традиционных справок с работы и бумаг на недвижимость будет недостаточно. Также потребуются получить документы от банка, в котором на данный момент оформлена ипотека. Это могут быть справки о текущем размере задолженности, своевременности и полноте выполнения обязательств.

Таким образом, прежде чем начать выбирать лучшие банки для рефинансирования ипотеки, следует тщательно проанализировать выгоду от этой операции. Нередко простые расчеты позволяют понять, что экономия от процедуры будет меньше, чем переплата за оставшееся время.

Естественно, что проанализировать эффективность перекредитования недостаточно. Если будет понятно, что процедура имеет смысл, важно понять, где лучше рефинансировать ипотеку в 2018 году.

Можно, конечно самостоятельно искать подходящие банки, анализировать и сравнивать их предложения. Однако зачастую более эффективным является обращение к рейтингам, составленным профессионалами.

Эксперты включают в них только те кредитные организации, условия в которых заведомо выгодные. Заемщику же остается только ознакомиться с программами и выбрать ту, которая подойдет именно ему.

Рефинансирование ипотеки от банка Открытие (Лучшее в 2018 году)

Банк «Открытие»предлагает рефинансирование ипотеки других банков на более выгодных условиях под ставку 9.35 процентов годовых. Отличный вариант кто хочет как просто улучшить условия по кредиту на более низкую ставку, так и для тех кто хочет рефинансировать свой валютный ипотечный кредит.

Краткие условия рефинансирования:

  • Процентная ставка от 10% годовых.
  • Сумма кредита до 30 млн. рублей.
  • Срок кредитования от 5 до 30 лет.
  • Возможность привлечения до 3 созаемщиков.

Оставить онлайн заявку и получить решение можно дистанционно, заполнив анкету на сайте банка.

Программа рефинансирование в Альфа-банке

В Альфа-банке также есть программа рефинансирования, но она подразумевает рефинансирование любых видов кредитов, в том числе ипотеки в другом банке. В данном случае, есть ограничение по сумме 1.

5 млн. для новых клиентов и 3 млн.

если Вы были уже клиентом Альфы. Процентная ставка начинается от 11.99% годовых.

Таким образом, если у Вас в каком то банке, остался долг по ипотеке меньше чем 3 млн рублей и Вы хотели бы его рефинансировать на срок до 7 лет, то Альфа подойдет как нельзя лучше.

Преимуществом данной программы рефинансирования является то, что она является беззалоговой программой. То есть, оформив рефинансирование в этом банке, Вы становитесь полноправным хозяином своей квартиры и можете с ней делать все что-угодно.

Хоть продать, хоть сдавать. При ипотечном кредите такое было затруднительно.

Рефинансирование ипотечного кредита в ВТБ24

ВТБ24 предлагает рефинансирование ипотеки под низкую ставку – всего 10,7% годовых. Это ставка при условии, что заемщик оформит комплексное страхование.

Если от добровольных страховок отказаться, ставка будет увеличена на 1%. Также при обращении в ВТБ24 заемщик может рассчитывать на следующие параметры кредитования:

  • размер кредита до 80% стоимости закладываемого объекта недвижимости;
  • максимальная сумма может составлять тридцать миллионов рублей;
  • срок кредитования до 30 лет;
  • отсутствие комиссий за рассмотрение заявки и оформление кредита;
  • досрочное гашение без каких-либо санкций;
  • срок рассмотрения до пяти дней.

Предложение по рефинансированию от Сбербанка

Россияне привыкли доверять Сбербанку. Здесь также предлагаются выгодные условия рефинансирования. Ставка при необходимости перекредитовать ипотеку другого банка начинается от 10,9%. При этом не потребуется справок и согласия на процедуру текущего кредитора.

Однако следует учесть, что Сбербанк предполагает увеличение ставки в следующих случаях:

  • при желании получить часть суммы наличными на собственные нужды;
  • при объединении потребительского займа и ипотеки.

Кроме того, повышенная ставка будет действовать до момента гашения текущего кредита, при отказе страховаться, а также до момента регистрации новой ипотеки.

Рефинансирование ипотечного кредита от Райффайзенбанка

Решая, в каком банке рефинансировать ипотеку, стоит обратить внимание на предложение от Райффайзенбанка. Здесь можно рассчитывать на ставку 9.99% годовых.

Рассматриваемая кредитная организация предлагает рефинансировать не только ипотеку, но и кредит, выданный под залог недвижимости на любые цели. Правда, ставка в этом случае будет выше – 17,25%.

Максимальный размер займа в обоих случаях составит 26 миллионов рублей. Срок кредитования может находиться в диапазоне от одного года до двадцати пяти лет.

Одна заявка в несколько банков от Тинькофф

Банк сам ипотекой не занимается, однако он оказывает посреднические услуги на рынке такого типа кредитования. Поданная на сайте Тинькофф заявка автоматически рассылается в лучшие банки, рефинансирующие ипотеку.

Удобство этого кредитора заключается в том, что абсолютно все подготовительные этапы происходят дистанционно. Достаточно заполнить одну анкету, чтобы получить одобрение в нескольких банках.

После этого следует выбрать подходящего кредитора, а когда все документы будут подготовлены, оформить сделку в отделении банка.

Таким образом, выбрать подходящий банк для перекредитования нетрудно. Важно предварительно проанализировать, насколько выгодна для заемщика такая сделка. В этом может помочь калькулятор рефинансирования ипотеки.

В заключении, рекомендуем посмотреть подробную видео о том, как правильно сделать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Задаваться целью и переходить к действию стоит тогда, когда ставка рефинансирования становится приемлемой, например 11–12% годовых. Игорь Пруцков приводит пример расчетов: «Допустим, клиент брал ипотеку в 2009 году под 17% годовых.

На тот момент такая ставка была обоснованной. Но в 2016 году банки предлагают ипотечные кредиты с аналогичными параметрами под 12% годовых.

Соответственно, благодаря возможности рефинансировать свой займ, клиент может вести конструктивный диалог с действующим кредитором на предмет снижения ставки хотя бы до уровня 13-14% годовых».

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

В случае если разница между текущей ставкой и ставкой по продукту «рефинансирование» незначительная, или остаток по кредиту небольшой (к примеру, 1 млн рублей или чуть более), то эта процедура может быть невыгодной.

Эксперты говорят, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование не имеет смысла.

«Еще один вариант — если у вас есть информация, что ставка рефинансирования данного банка в ближайшее время может снизиться, тогда лучше подождать, а документы на одобрение подавать после того, когда кредитное учреждение объявит о снижении», — комментирует Анна Борисова.

Необходимо также добавить, что при выборе программы рефинансирования и оценки ее целесообразности клиент должен учитывать многие факторы, в частности дополнительные расходы, связанные с переоформлением залога, новой страховкой, оценкой предмета залога и так далее.

  • Подайте личные документы в банк на рассмотрение и принятие решения согласно списку банка-кредитора № 2. После этого получите одобрение банка на оформление ипотеки.
  • Предоставьте документы из банка № 1:
  1. справку об остатке ссудной задолженности;
  2. копию заявления на полное погашение задолженности;
  3. справку об отсутствии иных кредитных обязательств в банке № 1;
  4. справку об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
  5. копию закладной.
  • Согласуйте документы на объект (предмет залога). Для этого соберите правоустанавливающие документы на квартиру (дом, коттедж, таунхаус и т. д.) по списку банка-кредитора № 2.
  • Подпишите кредитный договор и откройте аккредитивный счет (это что-то вроде ячейки, только в электронном варианте).

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Наряду с положительными факторами описываемой выше процедуры следует отметить и ее отрицательные стороны:

  • заемщик вновь проходит весь процесс оформления кредита, собирает справки, доказывающие его финансовые возможности;
  • заемщик проводит оплату расходов по заявке, однако банк не дает гарантию, что заявка будет согласована;
  • при оформлении рефинансирования займа следует тщательно изучить договор, так как банки не всегда предоставляют заемщику прозрачную информацию по условиям кредита. Поэтому в подсчете суммы займа можно сильно ошибиться. В результате есть шанс потерять часть денег, потратить время и скомпрометировать себя в глазах кредитора, оформлявшего ипотеку изначально.

Кредитополучателей, изучающих тему ипотечных операций, может также заинтересовать материал: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!» .

Если улучшение условий кредитования происходит в рамках одного учреждения, то это практически всегда выгодно для заемщика. Любое уменьшение процентной ставки означает существенную экономию для кредитополучателя.

А вот договариваться с банком об увеличении кредитного периода есть смысл, только если изначальный срок составляет более пяти лет. Чаще всего на длительные периоды выдаются целевые займы — ипотека и автокредиты.

Процедура оформления перекредитования в рамках одного учреждения происходит, как правило, очень быстро. При этом дополнительные взносы и выплаты отсутствуют. К тому же, чтобы не потерять клиента, особенно с хорошей репутацией заемщика, банк готов пойти на уступки.

В связи с этим зачастую остаться в своем банке и перезаключить с ним договор на новых условиях оказывается даже выгоднее, чем уйти к другому кредитору, предлагающему более заманчивые условия кредитования.

Несколько иная ситуация при рефинансировании ипотеки в других банках. Лучшие предложения 2018 года не всегда позволяют потребителям сэкономить.

А все потому что надо учитывать различного рода сопутствующие расходы. Здесь ситуация такова: переоформление потребительских займов на более выгодных условиях не влечет больших материальных затрат, а вот сделки, для обеспечения которых выступает движимое и недвижимое имущество, могут повлечь серьезные расходы.

Они в большей степени относятся к переоценке залоговой собственности. Кроме того, новый кредитор может подстраховаться, и до момента переоформления квартиры кредитополучателю придется платить большие проценты.

Ставка уменьшится сразу после окончания оформления имущества.

В связи со всем вышесказанным, все специалисты единодушны в том, что производить рефинансирование ипотеки в другом банке экономически целесообразно только в том случае, если новый кредитор предлагает уменьшение ставки по кредиту более чем на 2%.

Процедура оформления реструктуризации долга отличается от получения стандартной ссуды под залоговое имущество только необходимостью подготовки и представления в организацию, предлагающую лучшие условия кредитования, дополнительного пакета документов.

Как правило, он включает сведения, относящиеся к исполнению кредитных обязательств по отношению к первоначальному кредитору. Ведь обзавестись проблемным клиентом не хочет ни один банк.

Поэтому многие кредитные организации соглашаются оформить рефинансирование ипотеки только при условии, что заемщик исправно исполнял свои обязательства как минимум полгода.

Это является свидетельством его положительной кредитной репутации.

Кроме того, при желании провести рефинансирование кредита в другом банке стоит перечитать договор. Если в нем содержится пункт, запрещающий досрочное погашение ипотеки, то ничего изменить не удастся.

Дополнительно при досрочном погашении кредита могут быть предусмотрены немалые «отступные». Наличие этого условия может сделать реструктуризацию долга гораздо менее выгодной.

Документы

Поскольку рефинансирование, по сути, — это оформление нового кредита, то к заемщикам предъявляются те же требования, что и обычно.

В каждом учреждении они могут немного отличаться, но большинство банков, в том числе и Абсолют банк, рассматривают в качестве своих клиентов для оформления реструктуризации ипотеки только граждан:

  • старше 21 года и не достигших 55 лет женщин, 60 лет мужчин (при этом банки обычно выдают ипотечные кредиты на такой срок, только по окончании которого заемщик достигнет пенсионного возраста);
  • граждан РФ, имеющих прописку;
  • с непрерывным трудовым стажем в течение последних 6 месяцев и как минимум один год суммарно за предыдущие 5 лет.

Как дополнительные условия можно рассматривать положительную кредитную историю и своевременное исполнение обязательств перед прежним кредитором.

А вот условия, на которых происходит рефинансирование ипотеки, могут существенно отличаться в каждой кредитной организации. Например, Альфа банк выдаст новый кредит только под такие условия:

  1. Максимальный размер суммы перекредитования — 60 миллионов рублей.
  2. Минимальный размер стоимости недвижимости, на которую переоформляется займ, — 2,5 миллиона рублей.
  3. Кредитный период — от 5 до 25 лет.
  4. Размер процентной ставки зависит от длительности периода кредитования. В среднем — от 12,5 до 13,5%. Для клиентов, которые получают заработную плату через Альфа банк, размер ставки ниже.
  5. При отказе клиентов от личного или титульного страхования размер ставки выше в среднем на 3%.
  6. В качестве залога должна выступать собственность, расположенная только в определенных российских городах, — Санкт-Петербурге, Москве, Перми, Кемерово, Екатеринбурге, Уфе, Хабаровске и некоторых других. При этом не имеет значения первичное это или вторичное жилье.

Подавляющее большинство граждан отличаются тем, что не имеют даже базовых знаний относительно того, как можно выгодно управлять денежными средствами для обеспечения себя и своей семьи комфортом и стабильностью в будущем.

Это неправильно, так как существует масса способов значительно упростить себе жизнь, оптимизировав процесс финансового управления.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко осознавать, в чем заключается его суть и какие существуют выгоды.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование». Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость.

Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Когда есть такая необходимость?

Управлять платежами нужно грамотно. Прежде чем совершать какие бы то ни было операции, рекомендуется взвесить все за и против, внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагает новый кредитор, а также понять всю сложность и бюрократический аспект процедуры оформления перекредитования.

Наличие определенной финансовой грамотности – это шаг на пути к экономии и процветанию.

Рефинансирование – это весьма полезная и эффективная процедура, которая приносит результат. Для того чтобы воспользоваться ею, существует ряд причин:

  • технические аспекты сотрудничества с банком, выдавшим ипотечный кредит, не устраивают клиента;
  • размер процентной ставки по договору значительно превышает среднерыночный показатель;
  • объем ежемесячной выплаты превосходит планируемые ожидания;
  • клиент подсчитал, что комиссия значительно превышает размер кредита, поэтому будет большая переплата.

В таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к услугам другого банка, который погасит ипотеку и предоставит более выгодные условия сотрудничества. Давайте разберемся, как часто можно делать рефинансирование ипотеки.

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители Европы точно знают, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку.

Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

  1. высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
  2. высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
  3. скрупулезное оформление документации;
  4. необходимость расходов на проведение процедуры.

И все же проводить повторное перекредитование можно!

На официальном уровне эта процедура допустима. Однако стоит помнить о том, что ипотека – это очень крупный займ. Чтобы добиться оформления на практике, необходимо постараться.

Для тех, кто хочет понять, каковы шансы получить рефинансирование по ипотеке дважды, нужно знать, что:

  • должна быть отличная кредитная история.
  • требуется платежеспособность на высоком уровне;
  • следует быть готовым к оплате бюрократического аспекта процедуры.

Если все вышеперечисленные условия будут выполнены, то совершить повторно данную операцию возможно.

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях.

Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту.

В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодны условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей.

И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие.

У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита.

Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч.

Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающие вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых.

Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч).

Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитывает.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволить понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  • Издержки на переоформление.
  • Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  • Переплата в результате рефинансирования

Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам (2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько не дополучите денег от возврата по начисленным процентам.
  6. Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Важное изменение (дополнение)

П»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Традиционно термин «рефинансирование» определён финансистами как оформление кредита, направленного на погашение ранее взятого кредита. Соответственно, рефинансирование ипотеки – это оформление её на других условиях, чтобы и первую погасить, и выиграть в деньгах.

   Это тот самый путь, который принято называть чистым рефинансированием. Отлично, если при первой ипотеке вы подписывали закладную.

Что такое закладная? По 13-й статье закона об ипотеке – это ценная бумага, которая содержит всю информацию о залоге и об условиях договора. А 48-я статья этого закона говорит о том, что кредитор имеет право передавать закладную, сделав пометку о новом её владельце.

Имеет право – это не обязан, поэтому согласие первого банка обязательно.

Банки передают закладную друг другу, делая уточняющую запись на ней. При этом все три стороны рефинансирования остаются в выигрыше:

  • первый банк возвращает деньги;
  • второй получает нового клиента;
  • клиент – новые условия ипотеки.

Это такой вариант рефинансирования, при котором уже заложенная квартира передаётся в залог повторно, другому банку. При этом первый банк может быть только уведомлен о повторном залоге, а согласие второго банка обязательно.

В случае недобросовестности клиента (прекращении платежей по кредиту), квартира может быть продана, как залог. Тогда сначала из продажной суммы гасится долг первого банка, а что останется, идёт на погашение долга второму.

В таком случае можно предположить, что второму банку ничего не достанется, поэтому на такие условия финансисты идут крайне редко.

На такой вариант также нужно согласие второго банка. При таком варианте рефинансирования ипотека оформляется, но с условием, что до определённой даты заёмщик предоставит залог ипотечной квартиры (Сбербанк, например, даёт срок 120 дней).

Получив деньги по перекредитованию, клиент досрочно гасит первую ипотеку, снимает обременение с заложенной квартиры и передаёт её в залог новому кредитору.

Рефинансированием кредита, или перекредитованием, называется получение нового займа для полного либо частичного погашения предыдущего.

Такое рефинансирование подразумевает более приемлемые для заемщика условия нового кредитного договора. Это может быть:

  • более низкая процентная ставка;
  • уменьшение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита;
  • уменьшение срока ипотеки, а с ним и переплаты по кредиту;
  • смена валюты займа;
  • замена обеспечения кредита на залоговое имущество, менее ценное для заемщика.

Перекредитование ипотеки под меньший процент возможно как в банке, который дал заем, так и в другой кредитной организации. Благодаря большой конкуренции процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются, и в настоящий момент заем можно получить на других условиях, чем несколько лет назад.

Важное сходство перекредитации ипотеки с получением займа на покупку объекта недвижимости – в обоих случаях банк, приняв к рассмотрению заявку, тщательно проверяет:

  1. Платежеспособность клиента, его кредитную историю.
  2. Объект залога.

Результатом проверки может оказаться как одобрение заявки, так и отказ в выдаче кредита либо согласие предоставить меньшую сумму, чем требуется клиенту для погашения задолженности.

Важный вопрос для заемщика, задумавшегося, можно ли перекредитовать ипотеку в другом банке – а нельзя ли каким-то способом добиться рефинансирования у своего нынешнего кредитора?

Пошаговые действия при рефинансировании ипотеки следующие:

  1. Сравнить условия банков, предлагающих рефинансирование ипотеки под низкие процентные ставки, включая дополнительные платежи по кредиту. Узнать подробные условия кредитного договора можно только при личном обращении в банковскую организацию, заинтересовавшую привлекательной ставкой.
  2. Подать заявку в выбранный банк, приложив документы для рефинансирования ипотеки. Точный список необходимых бумаг назовет кредитный специалист, но в перечень входят документы о личности и доходах заемщика, залоговом объекте недвижимости и рефинансируемом кредите (договор, справка об остатке долга).
  3. Получить одобрение перекредитования.
  4. Если одобренная сумма и прочие условия устраивают, предоставить дополнительные документы и подписать кредитный договор.
  5. После этого новый кредитор обычно сам перечисляет сумму задолженности банку, давшему ипотеку. Если размер нового займа выше этой задолженности, остальные деньги кладутся в банковскую ячейку либо перечисляются на банковский счет заемщика.
  6. Снять обременение с ипотечного жилища и передать его в залог новому кредитору. Если ему предоставляется другое залоговое имущество – передать его в залог до расчета с первым кредитором. Если рефинансирование одобрил тот же банк, который дал ипотечный кредит, возможно, потребуется регистрация соответствующих изменений.

Несколько иную процедуру предполагает рефинансирование ипотеки АИЖК, доступное только клиентам банковских организаций, сотрудничающих с этой госструктурой.

Требования к заемщику и условия рефинансирования

Простыми словами рефинансирование или кредитование — взятие денег в банке с целью погашения одного или нескольких взятых ранее кредитов.

Как правило, банки предлагают перекредитовать от 1 до 5-6 кредитных продуктов.

Кроме того, в ряде случаев предлагается дополнительная сумма, которая может быть потрачена на любые свои нужды кроме погашения имеющейся задолженности.

Условия этой процедуры могу отличаться у разных банков.

Какими бывают ставки?

Для погашения одного долга за счет оформления другого кредита кредитные учреждения предлагают два вида процентных ставок: это фиксированные и плавающие.

Особенность фиксированной процентной ставки заключается в том, что она не меняется на протяжении всего периода кредитования. Ее положительная сторона – это предсказуемость по размеру ежемесячных платежей и возможность планировать расходы семейного бюджета.

При фиксированной ставке заемщика не будет беспокоить процентный риск. В плавающей ставке одна ее часть – постоянная, другая – переменная.

С первой составляющей, на протяжении всего срока действия долговых обязательств, изменений происходить не будет. Вторая составляющая плавающей ставки будет зависеть от условий, оговоренных в договоре.

Так, в кредитах, полученных в рублях, плавающая ставка будет рассчитываться с помощью индикатора Mosprime, в результате размер ставки может изменяться каждый день.


Чтобы держать под контролем процентные ставки, Центральным банком РФ каждый год устанавливается базовая ставка рефинансирования. С ее использованием коммерческие банки получают кредиты от ЦБ РФ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: