Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно.

Дифференцированная схема

Выгодны ли те или иные ипотечные программы, определяется не только хорошим годовым процентом и удобным сроком кредитования, но и выбором одной из схем погашения.

Позволяет вносить ежемесячные платежи равными суммами в течение всего срока кредитования. Но не стоит полагать, что платеж состоит из равных половин: основного долга и процентов за его пользование.

Ежемесячные платежи неравномерны. Первые платежи достаточно велики, но постепенно снижаются и уже не так сильно обременяют заемщика. И если уже при оформлении заемщик задумывается, как быстрее погасить ипотеку, то именно этим вариантом ему лучше всего воспользоваться.

Дифференцированный платеж состоит из равных частей тела долга и начисленных процентов. И если ипотека досрочно погашается, происходит пропорциональное уменьшение суммы.

Платить такие ежемесячные платежи практически для всех заемщиков является непосильной задачей, поэтому выбираются аннуитетные платежи. Ведь и большинство банков не дают заемщику права выбора, по умолчанию используя аннуитетную схему.

При погашении долга аннуитетной схемой в первые 10-15 лет досрочно, сумма основного долга не сильно меняется. При дифференцированной схеме можно производить досрочное погашение в любое время.

Следует очень тщательно рассматривать предлагаемые ипотечные программы, чтобы своевременно просчитать все риски. Ведь в процессе выплаты долга поменять уже ничего нельзя.

Как известно, у кредитов бывает два типа платежей — дифференцированные и аннуитетные.Вопрос, при каком типе платежей погашение в одну и ту же дату выгоднее. Для ответа на данный вопрос рассчитаем указанный выше займ для аннуитета и дифференцированных платежей.

Для этого нам нужно посчитать проценты до и после досрочного погашения. Для дифференцированного займа до досрочного погашения мы заплатим 20 833.33, после 20 166.67Рассчитаем экономию для досрочного погашения для дифференцированного займа.

При этом остаток основного долга 19 166.67

Для аннуитета 22 036.53 до погашения и 21 272.14 послеполучим

При этом остаток основного долга 20 093.10

Вывод: досрочное погашение при аннуитетных платежах более выгодно, так как больший остаток долга при аннуитете предполагает проценты больше. А когда больший остаток долга снижается — экономия получается больше, чем при снижении меньшего остатка долга.

Однако следует заметить, что дифференцированные платежи сами по себе более выгоднее, чем аннуитет.

Выгодность ипотеки определяет не только процентная ставка, сумма кредита и сроки его погашения, но и выбор оптимальной схемы погашения.

Выплаты по ипотечному займу могут осуществляться как равными, аннуитетными платежами, так и дифференцированными.

  1. При аннуитетной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется равными платежами в течение всего периода. Но не надо заблуждаться, что платежи также состоят из равных долей основного долга и процентов банка за пользование заемными средствами.

    Если рассматривать срок ипотеки в 20-25 лет, то в первые 10-13 лет аннуитетные платежи состоят, в основном, из начисленных процентов, а сама сумма долга (тело займа) мало изменяется. Погашая задолженность досрочно, заемщик выплачивает в первую очередь проценты. Так банк страхует себя от потенциального несения убытков и обеспечивает себе максимально возможную прибыль.

  2. При дифференцированной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется неравномерно.

    Сначала размер ежемесячных платежей довольно существенный, но с течением времени они становятся все менее обременительными.

    Однако если вы уже при оформлении задумываетесь о том, как быстро выплатить ипотечный кредит, стоит рассмотреть именно этот вариант в первую очередь.

    Дифференцированные платежи состоят из одинаковых частей основной суммы долга (тела займа) и начисленных процентов. При досрочном погашении сумма займа пропорционально уменьшается и проценты пересчитываются.

Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.

Как быстро выплатить ипотеку

В обязательном порядке каждый кредитный договор имеет строго оговоренный срок выплаты долга заемщиком. Он не может быть увеличен без согласия банка, но по желанию его можно сократить, что позволит вам избавиться от дополнительной финансовой нагрузки.

Условия досрочного погашения, как правило, прописаны в договоре.

Штрафы при досрочном закрытии долга

В России с 2011 года законом установлено право граждан досрочно возвращать кредит полностью или частично без начисления штрафов и пени, при условии уведомления банка о внесении внеплановых платежей не позднее чем за 30 дней.

В договоре штраф может фигурировать как комиссия или расчетно-кассовые сборы за преждевременную выплату средств, что не меняет его сути. Если в договоре с российским банком предусмотрены подобные пункты – это является незаконным, и вы можете отказаться от оплаты и даже подать в суд.

В Украине и Беларуси такой возможности нет и для граждан этих стран может быть установлена выплата штрафов и пени при преждевременном возврате долга. С другой стороны, эти штрафы могут оказаться меньше итоговой переплаты по кредиту, что следует заранее просчитать самому заемщику.

В среднем по банкам штраф за досрочное погашение долга составляет от 2% до 5 % от общей суммы внепланового погашения.

Пример 1: Вы получили кредит на 100 000 условных единиц на 24 месяца по ставке 18% годовых. Общая сумма переплаты составляет 19817,84 условных единиц.

При досрочном погашении в течение 12 месяцев вы переплачиваете всего 10015,99 условных единиц, получив экономию 9801,85 условных единиц. Остаток кредита на момент 13 платежа составляет 54454,74 условные единицы.

Если штраф составляет 3% от вносимой суммы, его величина составит лишь 1633,64 условные единицы, что почти в 6 раз меньше чем возможная переплата.

По теме: Можно ли вернуть 13 процентов с потребительского кредита.

Полное и частичное погашение долга

Существует два вида графиков выплат по банковскому кредиту:

  1. дифференцированные (проценты рассчитываются по сумме остатка долга)
  2. аннуитетные (равными платежами)

При полном внеплановом возврате средств по обоим видам кредита вы сможете получить возврат и процентов, и страховки (если она выплачивается).

Если вы осуществляете частичное досрочное погашение кредита, при дифференцированной схеме вы сократите размер последующих выплат за счет уменьшения тела кредита. При этом банк должен будет предоставить вам новый график платежей.

Пример 2: Вы получили кредит на 100 000 рублей на 24 месяца по ставке 15%. Ежемесячные выплаты состоят из основного платежа 4166,7 плюс проценты на остаток долга.

Выплатив 12 платежей сумма долга составила 50 000 рублей. Вместо очередного платежа вы решили досрочно погасить кредит, выплатив 25 000 рублей.

Банк пересчитывает график по оставшейся сумме 25 000 рублей на срок 12 месяцев. При этом ежемесячные выплаты составят 2083,33 плюс проценты на остаток долга.

Экономия в процентах в этом случае составляет 3750 рублей.

При аннуитетном графике вы сокращаете срок возврата средств. В этом случае банк может предусмотреть два варианта:

  1. погашение финальных (зачисляются в счет последних платежей)
  2. последовательных выплат (авансовая оплата за наступающий месяц)

Чаще всего банки предусматривают именно погашение финальных выплат, поскольку при аннуитетной схеме их большую часть составляет тело кредита, тогда как основная часть процентов выплачивается в начале. Таким образом банк минимизирует потерю своей прибыли.

Пример 3: Вы получили кредит на 10000 рублей под 15% со сроком выплаты 12 месяцев. Выплаченные проценты за первое полугодие составили 6016,71 рублей.

Вместо стандартного платежа 9025,83 вы решили выплатить трехкратную величину (допускаемую условиями договора). В этом случае экономия по выплате процентов составит 663,09 рублей (проценты за три последних платежа).

Как банки могут препятствовать досрочным выплатам

Потребительский кредит характеризуется довольно широким диапазоном сумм и вариантов получения займа, что создает дополнительные обстоятельства при преждевременном погашении.

Так долгосрочные займы (например, ипотека или автокредит) могут иметь мораторий на погашение долга на определенный период (от нескольких месяцев до 3 лет).

Помимо этого, банки могут включить в договор ограничение на размер досрочного платежа, например, в объеме равном трем ежемесячным выплатам.

Такие действия со стороны банков, включая территорию РФ, являются вполне законными, поскольку государственный запрет наложен лишь в отношении штрафов. Они будут незаконны в том случае, если договором оговорены иные условия.

На краткосрочные кредиты под залог имущества банки могут вводить ограничения по частичному досрочному погашению, полностью запрещая его, о чем будет сказано в договоре.

В свою очередь потребительские кредиты в формате кредитных карт, как правило, не имеют ограничений превышения минимального платежа, поскольку в этом случае прибыль банка формируется за счет постоянного оборота и оплаты сервисного обслуживания счета.

Отрицательные стороны преждевременного возврата кредита

На отношение банка к заемщику влияет любое нарушение графика выплат. Досрочное погашение является невыгодным для банков, и они могут внести вас в негласный список клиентов с низким уровнем прибыльности.

В этом случае вам могут предоставить следующий займ по более высокой процентной ставке или вовсе отказать в кредитовании.

Досрочные выплаты могут быть невыгодными, если вашей целью является снижение финансовой нагрузки в ближайший период времени, а банком предусмотрена возможность погашения лишь финальных платежей.

В случае получения целевого беспроцентного кредита (рассрочка), когда ваши выплаты фактически равны стоимости товара в магазине, преждевременное погашение также будет не рациональным.

При соблюдении графика, за счет инфляции в товарном эквиваленте ваши итоговые выплаты будут меньше. Это достоинство нивелируется при досрочном погашении.

Пример 4: Вы получили кредит на сумму 120 000 рублей на 24 месяца по договору рассрочки по ставке 0%. В течение 12 месяцев вы погасили половину кредита и вам осталось внести 60 000 рублей.

Учитывая показатель инфляции в РФ за 2016 год равный 5,38%, в товарном эквиваленте вы сэкономили 3228 рублей. Продолжая выплачивать кредит по графику платежей общая сумма фактической экономии составит 6456 рублей.

По теме: Как вернуть страховку по потребительскому кредиту.

Почему и когда необходимо уведомлять банк

При стандартном потребительском кредите (не относится к кредитным картам на личные нужды), если вы не уведомите банк о досрочном погашении в письменном виде, а просто внесете средства на счет, банк вправе не расценивать их как возврат долга.

Он будет держать их на счете, постепенно списывая размер платежа соответственно графику, параллельно снимая и проценты за использование средств. Таким образом досрочного погашения не произойдет и когда средства закончатся, банк может затребовать остаток процентов.

Чтобы этого избежать необходимо выполнить официальное уведомление в письменном виде, которое подается не позднее чем за месяц до внесения платежа. Рассматривается документ банком до 5 рабочих дней.

Написания заявления и внесения средств на кредитный счет — недостаточно. Так, если погасить кредит досрочно в полном объеме, вам необходимо обязательно получить от банка письменное подтверждение об отсутствии какого-либо долга.

В этом случае, даже если на счету случайно остается незначительная сумма, на которую будут начисляться штрафы за неуплату, в суде у вас будет неоспоримое доказательство необоснованных претензий банка.

Если кредит предоставлялся под залог имущества (особенно ценного), необходимо снять с него обременение по закладной. Это позволит свободно распоряжаться имуществом.

Поднимать вопрос о том, можно ли погасить потребительский кредит досрочно следует еще при подписании договора с банком, внимательно изучая его условия. Также важно знать свои права, чтобы не платить больше, чем положено по закону.

Сразу же стоит отметить, что полностью отказаться от уплаты процентов по ипотеке не удастся, однако можно прибегнуть к нескольких вариантам, при которых оплата процентов не будет отражаться на семейном бюджете.

Пользоваться программами рефинансирования можно не только при невозможности в дальнейшем выплачивать задолженность. Займ, оформленный в другом банке для погашения нынешней ипотеки, может заметно сократить срок выплат.

Единственным большим минусом рефинансирования является появление прав на данное жилье как залогового имущества (гл. 4 и гл.

6 закона «Об ипотеке»).

Если заёмщик воспользовался рефинансированием только для того, чтобы избавить жилье от обременения, то этого делать не стоит. Жилье и при ипотеке, и при рефинансировании будет использоваться как залог.

Вообще, заемщику, если остаток его долга по ипотеке не превышает 700 тысяч рублей, лучше всего добиться получения потребительского кредита и им закрыть оставшийся долг.

Имея несколько займов, заемщику целесообразнее будет выплачивать сначала те кредиты, по которым самый высокий годовой процент. Необходимо помнить, что по всем займам нужно своевременно и в полном объёме выплачивать ежемесячный платеж.

Не допускать образования штрафов и пеней: ведь это лишние расходы и, как следствие, затягивание срока по выплате главного долга – ипотеки.

Выплатив самые «дорогие» кредиты, следует начать оплату небольших займов и только потом, направлять все свободные деньги на гашение ипотеки.

Заемщик, решивший быстро возвратить долг, должен понимать, что о снижении ежемесячной суммы ему придется забыть. Как и кредитный отпуск, уменьшение вносимых денежных средств приведет к растягиванию ипотечного срока и увеличению размера переплаты.

Единственным правильным шагом в такой ситуации является внесение дополнительных платежей. Делать это следует по определенной схеме.

Размер дополнительного платежа

Механизм расчета взносов зависит от схемы погашения кредита. Если гражданин будет выплачивать ипотеку 5 лет аннуитетными платежами, то ему стоит постараться уменьшить общую кредитную сумму, т.к. размер переплаты при этом снизится в 4-5 раз.

При дифференцированных платежах дополнительные взносы не сильно сократят величину выплачиваемых процентов. Облегчить задачу по расчету величины платежей способен ипотечный калькулятор.

С его помощь заемщик может узнать, сколько ему нужно вносить денег, чтобы выплатить долг за меньший срок.

На каком этапе выгодно вносить дополнительные ипотечные платежи

Делать взносы для уменьшения кредитной суммы желательно в начале срока. Начисление процентов при таком подходе производится на меньшую сумму, поэтому выплатить ипотеку будет проще.

При досрочном погашении можно снизить величину ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита. Последний вариант выплаты долга является более выгодным, т.к. предполагает снижение размера переплаты.

К примеру, гражданин решил взять 1,5 млн рублей на 15 лет под 13% годовых. Задолженность погашается аннуитетными платежами.

Размер месячного платежа без учета дополнительных комиссий составит 18 979 р. За весь срок кредитования (180 месяцев) заемщик выплатит кредитору 18979*180=3415614 р.

Переплата составляет 1915614 р. За первый год платежей клиент выплатит банку 18979*12=227748 р.

Сумма основного долга уменьшится всего на 45549 р. Экономия при таких выплатах будет минимальна.

Сократить сроки кредитования можно разными способами. Прежде чем оформить заем, физическое лицо должно изучить ипотечные программы в самых крупных банках России, т.к. проще выплатить долг с минимальной процентной ставкой.

Поможет с уменьшением срока кредитования наличие первоначального взноса. Чем больше его размер, тем меньше денег надо будет выплатить банку.

Уменьшить срок кредитования можно с помощью:

  • увеличения частоты платежей;
  • использования средств из финансовой подушки безопасности.

Минимальная процентная ставка

По этой характеристике необходимо выбирать программу кредитования. Ознакомиться с общими условиями оформления ипотеки можно онлайн, изучив сайт понравившегося банка.

Физическое лицо должно обратить внимание на эффективную процентную ставку. За этим термином скрывается полная стоимость кредита.

Размер эффективной процентной ставки зависит от следующих показателей:

  • сборов за рассмотрение заявки по займу;
  • комиссии за предоставление займа;
  • комиссии за открытие и обслуживание клиентского счета;
  • вычетов за расчетное и операционное обслуживание;
  • комиссии по уплате процентов и погашению суммы основного долга.

В эту категорию относят и платежи в пользу третьих лиц, участвующих в заключении сделки. Физическое лицо должно помнить, что при расчете размера эффективной процентной ставки не учитываются платежи, непредусмотренные конкретным кредитным договором.

К ним относят штрафы и пени, когда клиент не сможет вовремя выплатить месячный долг, и комиссию за досрочное погашение займа.

Выяснив эффективную процентную ставку, клиент финансовой организации сможет узнать заранее, сколько ему придется выплатить собственных средств за пользование деньгами банка.

Менеджеры организаций редко говорят о скрытых комиссиях и платежах, но они всегда обозначены в договоре, поэтому перед заключением договора следует удостовериться в их отсутствии.

Процентную ставку физическое лицо способно уменьшить, подав максимально полный пакет документов. Банки относятся более лояльно к своим клиентам, поэтому перед оформлением кредита примерно за 6 месяцев следует открыть в выбранной организации депозитный счет.

Сокращение размера эффективной процентной ставки возможно при подаче онлайн-заявки на получение займа. Многие банки предлагают более выгодные условия кредитования физическим лицам, решившим заключить договор страхования жизни.

Наличие первоначального взноса

Практически все банки при оформлении ипотеки разрешают клиентам внести часть денег. Чем больше взнос, тем быстрее гражданин сможет выплатить долг.

https://www.youtube.com/watch?v=GbYSEwELg1g

Минимальный размер первоначального вклада составляет 10%, но эксперты советуют вносить не менее 30% от общей стоимости жилья. Величина первоначального взноса не должна быть больше 70%.

В ином случае финансовое учреждение не станет выдавать заем и предложит физическому лицу нецелевой кредит наличными, процентная ставка по которому всегда больше ипотечной.

Создание финансовой подушки безопасности

В идеале резервный денежный фонд должен быть у каждого гражданина, но многие люди пренебрегают его основанием. Чтобы создать его, человек обязан открыть депозит в банке и вносить туда оставшиеся деньги от зарплаты.

При отсутствии ипотеки на счете должно быть не менее 3 месячных зарплат, а при наличии кредита – 6. К использованию финансовой подушки безопасности для оплаты задолженности следует прибегать в самую последнюю очередь.

Эти сбережения необходимы, чтобы обеспечить комфортный уровень жизни при проблемах с финансами.

Эксперты рекомендуют создавать финансовую подушку безопасности в том банке, где физическое лицо планирует взять кредит. Примерно 70% кредитных учреждений предоставляют пониженную процентную ставку по займам, если клиент открыл у них депозитный счет.

Стандартный размер скидки составляет 2-3% годовых. При наличии депозита некоторые кредитные организации предлагают клиентам оформить бесплатную страховку, что тоже является плюсом при ипотечном кредитовании, т.к. способствует уменьшению сопутствующих расходов.

Частота регулярных платежей

Если заемщик каждый месяц вносит денег больше, чем указано в договоре, то он сможет выплатить долг за 5 лет. При увеличении частоты регулярных платежей физическое лицо обязано уведомить банк о пересмотре графика или уменьшении срока кредита.

В ином случае процентная ставка останется прежней, что приведет к дополнительным расходам и необходимости оформления заявления на перерасчет.

Дату досрочного погашения следует выбирать как можно более раньше — чем раньше дата, тем быстрее мы снижаем остаток долга по кредиту. А чем меньше остаток, тем меньше итоговые проценты по кредитуТак, на нашем примере, если добавить досрочное погашение 12 июля 2013 года(12.07.2013), то получим переплату по кредиту 20 275.53 -см.

расчет по ссылке.

При погашении через год в дату 12.06.2014 переплата по кредиту составляет цифру 21 272.14Получим экономию по кредиту после досрочного погашения через 1 год.

Т.е. экономия при раннем погашении получается более чем в 2 раза больше.

Вывод: нужно погашать ипотеку как можно раньше, на как можно большую сумму, тип погашений — с уменьшением срока.

Для начала ответим на вопрос, можно ли досрочно погасить потребительский кредит в Сбербанке. Дело в том, что отношения между кредитором и заемщиком строго регулируется законодательством и по закону банк не имеет права запретить клиенту платить займы раньше срока, а также взимать за это дополнительную плату.

Соответственно, неважно клиентом, какого банка вы являетесь – платить кредит раньше срока вы имеете права, но только обязательно на основании письменного заявления, впрочем, об этом чуть позже.

Итак, для начала разберемся что такое досрочное или частично досрочное погашение кредита. Например, у вас появились деньги и вы хотите их внести в счет погашения основного долга по потребительскому кредиту, вы можете просто положить всю сумму на кредитный счет, но банк будет списывать с него сумму согласно графику, то есть основной долг и проценты.

А вот если вы хотите уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок, то от вас потребуется заявление. Иными словами, если вы просто будете платить кредит большими суммами, то банк не зачтет излишек в счет погашения основного долга.

Для начала, как говорилось ранее, от вас потребуется письменное заявление, его вы можете написать в отделении банка, который вам выдал займ. В заявлении следует указать сумму и дату платежа.

Явиться в банк вы должны не позднее чем за тридцать дней до даты платежа. В указанный срок вы вносите указанную сумму на кредитный счет, а банк списывает средства в счет погашения основного долга.

Кстати, в большинстве банков есть минимальная сумма, которую вы можете внести досрочно.

После того как средства поступят к кредитору, вы можете повторно явиться в филиал банка и попросить кредитного специалиста составить для вас новый график погашения займа, если это предусмотрено кредитным договором.

Образец заявления

Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.

Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.

Только изучив раздел о возможностях досрочного погашения в кредитном договоре, можно оценить их выгодность и целесообразность.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», банк не может полностью исключить возможность досрочного погашения ипотечного займа, так как это ущемит права заемщика как потребителя.

Пункт 2 ст. 810 ГК РФ устанавливает право на досрочное погашение с согласия заимодателя, то есть банка. Достаточно спорный момент – имеет ли право банк начислять заградительные комиссии или штрафные санкции для осуществления права заемщиком на досрочное погашение.

В судебной практике есть решения, принятые как и в пользу банка, так и в пользу заемщика. Во многом эти нюансы регламентируются условиями подписанного кредитного договора.

Для осуществления права на досрочное погашение банки иногда требуют письменное уведомление от заемщика, которое может быть рассмотрено в течение 1 месяца.

Быстро погасить ипотеку можно единовременным платежом либо частично. В любом из случаев банк обязан пересчитать проценты, в связи с уменьшением периода пользования заемными средствами, и предоставить новый график погашения.

Заемщик может решить, сократить срок оставшегося периода или соразмерно уменьшить ежемесячные платежи, если это не оговорено условиями досрочного погашения в кредитном договоре.

Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях.

Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей.

Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч.

Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится.

Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.

Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость.

Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т.д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.

Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.

Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.

Материнский капитал

Использовать программы рефинансирования выгодно во многих ситуациях. Вы сократите сроки выплат, уменьшите сумму за счет использования программ с более низкими процентными ставками.

Схема работы простая: новая финансовая организация выкупает у банка ваш долг. За это клиенту предоставляются более выгодные условия.

Специалисты отмечают, что если осталось для выплаты несколько лет, то смысл в такой сделке есть не всегда. Много времени и денег потеряете только на процедуру переоформления займа.

Есть еще одна особенность, о которой люди забывают. Если не знаете, как быстрее выплатить ипотеку, этот вариант не подойдет тем, кто собирается получить налоговый вычет.

Когда второй банк погашает задолженность, считается, что ипотека выплачена. На новый кредит вы не можете получить вычет.

Не все банки готовы работать с материнским капиталом. Особенно это касается коммерческих и небольших финансовых учреждений.

Они считают такие деньги чем-то аморфным, рассматривая их как средство государственной поддержки. Но большинство банков позволяют закрыть ипотеку быстрее с помощью таких средств.

Воспользуйтесь этим способом после рождения второго или последующих детей. Официально банк не имеет права отказать. Потратить материнский капитал можно сразу после получения сертификата. Но это касается только ипотеки и других кредитных продуктов.

Сначала со всеми документами нужно обратиться в пенсионный фонд. Там пишется заявление о распоряжении капитала.

После проверки предоставленных сведений выносится положительное решение. Сумма в банк будет переведена в срок до двух месяцев.

Затем, в финансовом учреждении нужно подать заявление о погашение долга. Вам выдают бумаги о произведенных перерасчетах.

Закрыть таким способом можно проценты и сам кредит. Штрафы, пени, если они есть, придется выплачивать из собственного кармана.

Если ипотека оформлялась на супруга/гу владельца сертификата, то необходимо будет дополнительно предоставить его паспорт и свидетельство о браке.

При принятии Пенсионным фондом положительного решения в течении 2-х месяцев с даты подачи заявления деньги поступят на счет кредитора. Данный способ позволяет положительно ответить на вопрос, можно ли погасить ипотеку материнским капиталом.

Еще один из способов, как быстро погасить ипотеку, это взятие дополнительной работы. Можно заняться репетиторством или проведением консультаций, написанием текстов или ручной работой.

А если к ежемесячному платежу прибавить еще 10%, это также позволить ответить положительно на вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно. Только нужно знать схему, благодаря которой выплаты по кредитам будут производиться более правильно.

Пример, имея несколько кредитов (потребительский кредит, кредитную карту), заемщику сначала следует выплачивать самый небольшой займ. При этом к ежемесячному платежу по данному виду кредита, необходимо прибавить 10% и не забывать про оплату других.

Двигаться от меньшего к большому. После того как другие кредиты буду закрыты, появится больше свободных средств, которые заемщик должен направлять на погашение ипотеки.

Такая существенная прибавка также послужит вариантом, как быстрее погасить ипотеку.

Если говорить о том, как досрочно погасить ипотеку полностью, то следует учесть, есть ли в этом Ваша выгода. Дело в том, что в настоящее время существует две системы расчетов с банковскими структурами: дифференцированная и аннуитетная.

В первом случае, гашение общей суммы процентов и основного долга происходит в равных долях в течение всего срока действия договора. А вот размер платежа согласно аннуитетной системе составляется иначе.

Вначале выплачиваемые суммы состоят из банковских процентов, а в счет уплаты долга направляется лишь небольшая часть. После полной выплаты банку причитающихся сумм, начинается гашение стоимости займа.

Получается, что досрочно погашать ипотеку в дифференцированной системе выгодно для потребителя на каждом этапе кредитования, так как происходит одновременное снижение суммы основного долга и начисляемых процентов.

Для примера: ипотека — 3 млн. рублей, выдана на срок – 15 лет, ежемесячный платеж при этом 40000 рублей.

При дифференцированном платеже около половины ежемесячного платежа будет приходиться на уплату процентов, а остальная часть – это сумма основного долга, подлежащая уплате.

При этом если через 2 года вы решите закрыть ипотеку, то сумма Вашей ипотеки уменьшится примерно на 0,5 миллиона, но и процентов Вами будет уплачено примерно столько же.

Так как процент при дифференцированной системе начисляется на остаток долга, то ежемесячные взносы только изначально будут «бить по карману» и существенно уменьшаться по мере погашения долга.

При аннуитетной системе дело обстоит немного иначе. Происходит это по причине того, что банк просчитает общую сумму начисленных процентов на весь срок ипотечного кредита и разделит эту сумму, но уже не равными частями, а так, чтобы сначала шло погашение процентов, а затем оставшаяся сумма основного долга.

При этом получается, что из вносимых 40 тыс. руб. в счет уменьшения основной суммы долга будет уходить лишь приблизительно 10%. По мере уплаты банковских процентов, происходит увеличение суммы, идущей в счет основного долга.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что досрочно гасить аннуитетный кредит выгодно только на ранних сроках кредитования, так как это позволит избежать выплаты больших процентов.

Для досрочного внесения суммы займа (как полностью, так и части) необходимо написать соответствующее заявление в банк. При этом обычно банк устанавливает срок, за который необходимо уведомить о своем намерении (по общему правилу – 30 дней).

В назначенный срок явиться в отделение банка или перечислить на карту указанную в заявлении сумму. Подводные камни досрочного гашения.

  1. Обратите внимание на страховые взносы. Не забывайте, что Вы имеете право возместить стоимость оплаченной, но не использованной страховки (как кредитного обязательства, так и самого имущества).
  2. Если Вы закрыли ипотеку полностью, обязательно закажите в банке справку о полном исполнении обязательства по ипотечному договору. Это будет являться надлежащим доказательством исполнения Вами условий договора.
  3. Многие банки предусматривают различные препятствия для желающих погасить ипотеку раньше. В частности может быть установлена минимальная сумма вносимого досрочно платежа, либо установить существенный штраф, за невнесение денежных средств в срок указанный в заявлении.
  4. Досрочное гашение путем рефинансирования. Если Вы найдете банк, который предложит Вам условия по ипотеке лучше, чем уже действующие, то есть смысл в том, чтобы изменить банк-залогодержатель. Но нужно понимать, что такой поступок не избавит Вас от обременения имущества или необходимости страховать его или исполнения иных специфических для ипотеки требований банка. А если Вы хотите взять потребительский кредит, чтобы освободить жилье от обременения, то, скорее всего, Вам придется взять такой кредит под залог иного имущества или поручительство в связи с незакрытой ипотекой и крупной требующейся суммой. Важно учитывать, что процентная ставка по таким кредитам выше, чем по ипотеке.

Программы рефинансирования предполагают не только решение проблем, связанных с невозможностью дальнейших выплат по ипотечной ссуде. С помощью займа в другом банке можно выбрать и более короткий срок для погашения задолженности (Подробнее см. Как осуществить рефинансирование по ипотеке?).

Единственным минусом рефинансирования является то, что она сопровождается переходом прав на залоговое имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Если целью было избавить жилье от обременения для последующей продажи, то рефинансирование такую проблему не решает. Помимо этого, существует сложность в сборе необходимого для оформления пакета документов, касающихся не только кандидатуры заемщика и сведений о первичной ипотеке, но и рассматриваемого в качестве возможного залога самого жилья.

Если сумма оставшегося долга по ипотеке не превосходит 700 тысяч рублей, то есть возможность оформить потребительский кредит (или под залог другого имущества, к примеру, автомобиля) и все-таки избавить жилье от обременения.

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока.

Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

Еще одна возможность быстрее погасить ипотеку, предоставляемая государством. Для этого нужно обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации или загранпаспорт), сертификатом, дающим право получить материнский капитал, заявлением о намерении досрочно погасить долг.

После этого заемщику выдадут справку, содержащую следующую информацию:

  • оставшаяся сумма основного кредита;
  • долг с ипотечных процентов.

Условия банка для досрочного погашения ипотеки

Прежде чем совершать досрочное погашение ипотеки, необходимо изучить раздел об этом в кредитном договоре, чтобы понять, насколько это будет выгодно. В законе «О защите прав потребителей» есть статья, из которой следует, что банк не вправе полностью ограничить заемщика от досрочного погашения ипотеки, так как это ущемляет его права как потребителя.

В ст. 810 ГК РФ сказано, что заемщик может полностью погасить долг досрочно, но с согласия кредитора. При этом остается открытым вопрос, имеет ли право банк взимать с заемщика дополнительные комиссии за досрочное погашение.

Судебная практика по данной теме содержит решения, когда выигрывал и заемщик, и кредитор. Некоторые банки обязывают заемщика за 1 месяц до предполагаемой даты полного погашения ипотеки письменно уведомлять их об этом.

Как именно и в каком порядке осуществляется досрочное погашение займа прописано в кредитном договоре. По закону заемщик обязан за 30 дней до внесения средств написать заявление в банк и указать сумму.

Для того чтобы ответить на вопрос, как погасить долг досрочно в Сбербанке, прочитайте кредитный договор, в нем кредитор должен был обозначить все условия, а также последствия.

То есть если вы вносите определенную сумму на счет, то банк может составить для вас новый график платежей, а именно после зачисления суммы вы с банком заключаете дополнительное соглашение и получаете новый график, по которому в будущем вы будете выплачивать кредит.

https://www.youtube.com/watch?v=cYXjfSfgq7Q

А если такого условия в кредитном договоре нет, то вы должны будете платить кредит по тому графику, который приложен к основному договору, единственным преимуществом будет для вас тот факт, что последний платеж вы заплатите ранее, чем указано в графике.

Пример графика платежей

Обратите внимание, что все условия досрочного погашения прописаны в кредитном договоре.

Налоговый вычет

Его получите по цене объекта и по процентам. На руки возьмете только 13%.

Есть ограничения на сумму больше 3000000 руб. вы не оформите такой вид сделки. Для возврата по процентам нужно дождаться конца года.

Пакет официальных бумаг предоставляется в налоговую службу или работодателю. Но в последнем случае вы не получите деньги, чтобы отдать быстро ипотеку.

Работодатель просто не будет удерживать налог на доходы из вашей прибыли.

С помощью налогового вычета также можно частично или полностью погасить ипотеку. Каждый из граждан РФ имеет право при приобретении недвижимости получить возможность частично вернуть себе выплаченные ранее налоги.

Это является имущественным вычетом. От суммы ипотечного долга исчисляется 13%.

Заемщик вправе получить налоговый вычет, который не превышает 2 млн. рублей.

Реструктуризация ипотеки

Быстрей погасить ипотеку с 2017 года можно с использованием государственных субсидий. Но для использования такого шанса должно быть выполнено несколько условий:

  • Жилье, купленное в кредит, должно быть единственным у заемщика.
  • Стоимость 1 кв. м. не должна превышать среднюю рыночную цену больше, чем на 60%.

Получить помощь можно только на определенный размер площади. Например, трехкомнатная не может быть больше 85 кв. м, однокомнатная – 45 кв. м. Если в семье больше 3 детей, к стоимости и размеру требования не предъявляются.

Планируй, откладывай и экономь

Если заемщик уже воспользовался вышеперечисленными способами, но его продолжает терзать вопрос, как быстрее погасить ипотеку, можно прибегнуть к следующим советам.

Необходимо тщательно проанализировать получаемые доходы и расходы. Просмотрев свои расходы, нужно решить, от которых можно отказаться, чтобы сэкономленные деньги ежемесячно отправлять на погашение ипотеки.

Например, перестать пить кофе из автоматов и питаться в общепите. И не покупать разные ненужные мелочи.

Страховка при ипотеке

Заемщик обязан по закону застраховать приобретаемое имущество, а также свое здоровье и жизнь. Можно ли погасить ипотеку досрочно при помощи страховки? Как вариант – можно расторгнуть страховой договор, после того как был подписан кредитный.

Но так поступать следует только в том случае, когда заемщик полностью уверен, что после такого шага банк потребует от него досрочного погашения ипотеки.

А вот если по условиям договора не предусмотрено досрочное погашение оставшейся суммы долга, то такой шаг заемщика спровоцирует банк на подачу искового заявления в суд.

Ведь это нарушение кредитного договора.

При заключении кредитного договора необходимо заранее знать, на какой промежуток времени кредитор обязывает своего заемщика страховать имущество. Если в договоре указано, что страховка должна быть оформлена на весь срок кредитования, то в данном случае об экономии можно не мечтать.

Но если в договоре прописано, что заемщик обязан однократно оформить страховой полис, это и будет вариантом, как быстрее погасить ипотеку.

https://www.youtube.com/watch?v=jV4dTB94oqE


Страховка оформляется на срок от 1 года до пяти лет. После истечения строка страхового договора его необходимо продлевать. Но если в договоре не написано, что страховку требуется продлить, заемщик не обязан это делать. Ведь такой пункт отсутствует в подписанном документе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: